增盈利，透開(kāi)支”才是物業(yè)發(fā)展之道

作者簡(jiǎn)介：聶孝崙，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、重慶市物業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、重慶華宇物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理。
    

參與“重慶市物業(yè)管理發(fā)展趨勢與對策研究”和“重慶物業(yè)管理服務(wù)規范”課題研究，在報刊和西部物業(yè)論壇發(fā)表《論物業(yè)管理收費政策》、《抓好物業(yè)管理，促進(jìn)社區建設》、《深渝兩地物業(yè)管理比較研究》、《完善業(yè)主大會(huì )制度，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展》等十余篇優(yōu)秀論文和文章。

聶孝崙先生從業(yè)17年來(lái)，十分注重行業(yè)理論研究和政策法規的建議，參與了《重慶市物業(yè)管理條例》、重慶十二五規劃等法規和重大課題的論證與撰寫(xiě)，為行業(yè)發(fā)展出謀劃策；十分注重科學(xué)的物業(yè)管理收費機制的建立，親自參與調研、座談或聽(tīng)(論)證會(huì )；十分注重地方物業(yè)專(zhuān)項維修資金制度的建立，提出了物業(yè)專(zhuān)項資金使用目錄制度，被主管部門(mén)采納；十分注重行業(yè)人才的培養，接受多家大專(zhuān)院校和培訓機構的邀請擔任客座教授；十分注重業(yè)主委員會(huì )的建設，親自參與了20余個(gè)項目業(yè)委會(huì )的新建或改選，為區縣主管部門(mén)、街道、數個(gè)業(yè)委會(huì )和企業(yè)提供咨詢(xún)或培訓。

 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )曾調查統計，76%的市民表示自己對所居住的小區物管不滿(mǎn)意，其中28%的業(yè)主表示對小區物管服務(wù)很不滿(mǎn)意。僅有不到三成的市民表示對所在小區的物管“滿(mǎn)意”或“很滿(mǎn)意”。事實(shí)上，作為物業(yè)管理方的物業(yè)管理公司，則有更多說(shuō)不出來(lái)的“委屈”。
　　

企業(yè)不是雷鋒，在經(jīng)費有限的情況下，只能是有多少費用做多少事。物業(yè)管理行業(yè)只是微利行業(yè)，在目前各大物管公司的成本構成中，人工成本占到物業(yè)管理費總額的40%、清潔方面占到10%、工程維護占15%、園林維護、社區活動(dòng)占5%、管理成本占17%，加上其他不可預計費用3%，總成本占到總物管費總額的95%，因此留給物業(yè)管理公司的利潤空間只有5%左右。
　　

實(shí)際上管理稍不注意就要虧損。很多物業(yè)管理公司，在物業(yè)管理費用有限的前提下，便只有采取減少保潔、保安等員工的數量，從而保證相對穩定的費用。而在小區園林綠化方面，由于費用緊張，原本一年進(jìn)行四五次的園林綠地維護，很多時(shí)候也縮減至兩次。
　　

從日常運營(yíng)情況看，小區的物業(yè)管理，可能會(huì )因為更多瑣事引發(fā)糾紛，而業(yè)主往往一遇到這種事，就拖欠物管費。如此一來(lái)，就陷入了一種怪圈，如大面積業(yè)主拖欠費用，而物業(yè)公司要保證正常運轉，要么就縮減工人，要么干脆就直接撤出小區，前幾年，這樣的事例相對較多。
　　

物業(yè)管理從最開(kāi)始做時(shí)，因為只是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的一項附帶工具，其目的只是為了更好的促銷(xiāo)，因此當時(shí)價(jià)格普遍定得比較低，導致當前物業(yè)管理費在用于支出后所剩無(wú)幾，當物業(yè)公司收取物業(yè)管理費較為困難時(shí)，立刻面臨運轉也就十分困難，因而導致不少物業(yè)公司降低服務(wù)水準、服務(wù)質(zhì)量引起投訴進(jìn)而引起訴訟案件。
　 

物業(yè)公司要盈利，不能限于收取有限的物業(yè)費中，而應該廣開(kāi)思路，適應市場(chǎng)的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)兼容并行，大力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)，實(shí)現企業(yè)的盈利，走出物業(yè)管理停滯不前的圈子。而且也只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平。
　　

其中，與業(yè)主協(xié)商提高物業(yè)管理收費標準，這是比較有效的方法之一，但除此之外，還有很多方法可以探索。比如多開(kāi)辟公共收益，多增加廣告位，將其中的全部或一部分拿出來(lái)填補物業(yè)管理費便是較好的解決辦法，不過(guò)，這需要得到業(yè)主大會(huì )的同意。事實(shí)上，只要財務(wù)開(kāi)支透明，業(yè)主是可以理解、支持的。